田んぼや畑に家を建てることってできるの？
投稿日：2020.06.03
家族が農業を営んでいたり、農地を購入して家を建てたいなど、農地を利用した家づくりを計画されてる方が増えてきました。
しかし畑や田んぼは農地であるため、そこに「家を建てることができるの？」と不安に思ってしまう方が多いんです。
知らないまま計画を進めてしまうと、いざお家を建てる際に困ってしまうかもしれません。
そこで、畑や田んぼなどの農地に家を建てたいと考えている方のために外せないポイントをご説明します。
田んぼに家を建てても問題ないの？
田んぼに家を建てるか迷っている方のほとんどが「田んぼに家を立てても地盤の心配は無いの？」と不安に思われます。
いくつかのルールがあるので、それをクリアにしておけば問題ありません。
都市計画法で定められた３つの区域
都市計画法によって、区域は一般的に下記の３つに分けられています。
●市街化区域 ＝ 家を建てても良い地域
「家を建てて市街化にしよう！」と定められた地域。
そのため、農地が市街化区域に属する場合、地目が「農地」のままでも家を建てることが可能です。
●市街化調整区域 ＝ 許可が出れば家を建てても良い地域
「なるべく農地を残そう」と定められたところです。
そのため、農地が市街化調整区域に属する場合、「農地転用」の手続きを行い、許可を得なければ家を建てることは難しいでしょう。
基本的に、市街化区域よりも農地に家を建てることが厳しくなります。
また、場所や周辺環境によって、難易度も異なるということも覚えておきましょう。
●農用地区域 ＝ 基本的には農業以外には使えない地域
「今後、農地を残していこう」と定められた地域です。
そのため、農用地区域は基本的には家を建てることは厳しいでしょう。
ただ、除外申請を行えば家を建てられるケースもあります。
都道府県や地域ごとによって条件が異なるため、役所などに確認してみましょう。
「農地」と「宅地」の違いってなに？
畑や田んぼなどの農地に家を建てるのであれば、まずは「農地」と「宅地」の違いを把握しておくことをおすすめします。
「農地」＝農作を目的とする
「宅地」＝住宅を建てることを目的とする
基本的に、「農地」に家を建てることはできないとなっているため、土地の目的を「宅地」に変更することが必要です。
このように農地から宅地に変更することを「農地転用」と呼びます。
外せない４つのポイント
それでは、田んぼや畑に家を建てる上で外せない４つのポイントをご説明します。
１. 宅地転用を確認する
先ほどお伝えしたように、土地には「地目」というものが在ります。
「地目」とは土地の用途による区分のことで、登記事項にその土地の目的が記されているもの。
田んぼに家を建てるためには農作を目的として登録されている土地を住宅を建てることを目的とする土地として「農地転用」しましょう。
農地転用は、基本的には地元の農業委員会へ申請を提出します。許可がおりるのは申請をしてから1～2ヶ月かかるため、早めに申請をしておきましょう。
農業振興地域内の農地であれば、農振除外という手続きが必要になるので半年～1年以上かかる場合も。
これも地域によって異なるので、できるだけ早めに申請することをオススメします。
２. 地盤のチェック
だいたいの家の大きさと農地転用する敷地の面積を決めたら、次に必要なのは地盤のチェック。
田んぼや畑のままにしてたら、家なんて建たないというのは当たり前のこと。
不要な土を取り除いたり、逆に大量の土を入れたりする必要があります。
ここで注意することは「田んぼや畑は地盤が弱い」ということ。
昔から地盤の強いところに集落ができ、弱いところを耕作地としてきたという歴史があるんです。
地盤が弱ければ安全な住宅を建てることはできません。
そのため検査の結果次第では『地盤改良』が必要になるケースがあります。
３. ローンの確認
住宅ローンをご利用される際は、この土地は銀行が融資をしてくれる土地かどうかを事前に問い合わせてみましょう。
市街化調整区域（新たに建築物を建てたりすることを極力抑える地域）などは、期待通り融資を受けられないケースがあります。
敷地の内容が分かる資料を持ち、融資を受けようとしている銀行に相談しましょう。
住宅ローンの審査の際、銀行はその不動産が担保としての価値があるかを判断するので、農地転用する土地は慎重に扱われます。
ただ、大きく宅地開発された地域の農地であれば、宅地として価値のある担保と考えてもらえるため、審査が通りやすいという特徴があります。
４. インフラ整備の確認
周囲に家が建っていない場所には水道、排水経路、電気すべてのインフラが整っていません。
水道、排水経路、電気が引込可能な土地なのかを市町村役場で確認しましょう。
電気の引き込み工事は電力会社の負担で引いてくれる可能性があるため、電力会社に相談してみましょう。
また上下水道の引き込み工事では数十万～百万円ほどの費用が発生するケースがあるため、工事業者に見積もりをとり費用感を把握しておくことをおすすめします。
住宅ローンの審査の際、銀行はその不動産が担保としての価値があるかを判断するので、農地転用する土地は慎重に扱われます。
ただ、大きく宅地開発された地域の農地であれば、宅地として価値のある担保と考えてもらえるため、審査が通りやすいという特徴があります。
５. 接道義務の確認
建築基準法では住宅を建築する場合、幅４ｍ以上の公道に２ｍ以上敷地が直接、接している必要があります。
つまり、道路から家の敷地へ他人の土地を通らずに済むかどうかということです。
これらすべての条件を満たせないと、農地の所有地であろうと住宅の建築は困難です。
まとめ
畑や田んぼに家を建てるときは、その地域によって手続きや申請の仕方が大きく違います。
そのため、まずは役所や建築会社などに相談し、その地域がどのような場所なのかを把握することからはじめましょう。
また、元々畑や田んぼだった土地を、家が建てられる状態に変えるには、地目を変更するだけでなく、地盤改良工事や水道および下水などのライフラインの新設工事が必要なケースも。
そのため、すでに整備されている分譲地などで家を建てる場合に比べ、時間がかかってしまうと場合もあります。
農地での家づくりをお考えの場合は、時間がかかることを考慮した上で早めに行動しましょう。
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